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房企该破产的破产？背后释放房地产重大信号
谢逸枫
2024-03-10 19:04:16发布于广东中国城市房地产研究院院长 房产领域创作者
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文/谢逸枫
昨日房地产业主管部门负责人语出惊人地对房企说“对严重资不抵债、失去经营能力的，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组”，可谓是一石激起千层浪，惊动五洲四大洋。
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如此惊天动地的犀利言论，一瞬间引起市场强烈的反响、讨论，吓得房地产市场与险情、债务到期的房企一身冷汗。笔者大胆地判断，这是释放出房地产出清、调整期未结束，未来房企命运、出路的强烈信号。
值房地产出清、救市与违约、还债、楼市调整之际，这是雪上加霜。现在任何不利、负面的消息，都可能对房地产业、房企、资本市场的预期（稳房价、稳地价、稳预期）与信心及情绪，造成难以估计的打击。
对销售回款枯竭、融资输血切断，出现现金流告急，卖资产与努力债务展期及争取融资白名单而苦苦支撑的房企，对陷入债务违约、交房逾期、债务到期、退市与清盘呈请及破产重整而痛苦挣扎的房企，犹如惊弓之鸟。
笔者对房地产业主管部门负责人语出惊人的言论不敢苟同，任何一家房企都不是该破产的破产，该重组的重组，至少在房企正在努力避免破产、重组前，都不应该轻言判房企的”死刑“，应该扶持、帮助房企渡过难关。
因为破产、重组之后，对债权人、业主、员工、地方是未必一件好事情。好比目前负债万亿的恒大、融创中国、碧桂园、万科、绿地等房企，也包括负债万亿以下的旭辉、富力、佳兆业、金地、世贸等房企，还有负债百亿到千亿以上的房企。
负债百亿到千亿以上、负债万亿以下、负债万亿的房企，不仅涉及巨大的业主房屋交付、庞大的境内外各类、上中下游的债权人清偿债务，还有大量的员工失业安置、欠地方高额的土地出让金、税费款，同时57个相关产业的稳定发展。
笔者认为，对于险情房企、现金流告急房企、资金链紧张房企，不是动不动就破产或重组，是扶持、帮助，给一定的时机、空间，才解决问题的市场渠道之一。除非房企难以支撑无法继续了，才允许房企自行选择破产或重组。
险情房企、现金流告急房企、资金链紧张房企手握庞大的土地储备、楼盘项目数量（已开工或未竣工）、持有投资的物业，目前房地产市场处于出清、下行期限，土地、项目、物业的价值打五折或7折，造成资产贬值，资不抵债。
最为可怕的是一旦资产贬值，最终资不抵债，被逼破产，险情房企、现金流告急房企、资金链紧张房企永无翻身之日，意味着“死刑”宣判，死路一条。目前他们正在ICU、正在自救、正在等救市复苏，这是他们唯一可以起死回生的机会。
险情房企、现金流告急房企、资金链紧张房企，千万业主持有他们未交付的房子，一旦破产，将成人、房两空，变成烂尾楼；债务权人的持有抵押物、债券、商票面临无法兑现，留给地方政府的是一大堆烂尾楼。
险情房企、现金流告急房企、资金链紧张上市房企，股东、千万股民持有他们的股票，一旦破产，将变成废纸；金融与类金融机构持有他们的土地、项目、物业作为抵押物，将资产缩水，可怕的是引起资本市场、金融市场的震荡。
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一是对于3月5日政府报告中提出的“优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展”。昨日，房地产业主管部门负责人回应怎么落实说“房地产市场，不光要看短期，更要看中长期”。
房地产业主管部门负责人说“当前我国房地产市场在转型调整，稳定市场任务依然艰巨。但是从我国城镇化发展进程看，从全国城镇住房存量的更新改造需求看，房地产还是有很大的潜力和空间”。
笔者非常赞同房地产业主管部门负责人说的“房地产市场，不光要看短期，更要看中长期”，因为中国房地产发展至今仅仅25年，美国是250年，才十分之一。中国城镇化率达到80%以上，至少需要15年-20年。
其次是房地产市场发展空间巨大，不仅是城镇化率低，还有城市之间存在的结构性城镇化率，一线城市与二线城市、三四五线城市的城镇化率差别大，二三四五线城市的城镇化率预计达到80%以上时间更长，将产生大量的首次住房需求。
再次是总人口、结婚人口、单身人口、老龄人口增长与二、三孩家庭增长（四孩放开指日可待）及家庭结构分裂加快、上市企业与非上市企业持有不动产物业增长，将产生大量的新增自住需求、改善需求、投资需求。
再其次是存量时代的城市更新改造，三大工程（城市更新、保障性住房、平急两用的公共基础设施）未来将释放巨大的新增自住需求、改善需求、投资需求，同时小区改造一样可以释放少部分的折旧需求。
最后是中国经济总量及居民收入与居住面积的增长、成套比、户套比及小区改造面积的提高，将产生大量的自住需求、改善需求、投资需求、折旧需求。因此，短期房地产市场的波动，不影响未来中长期房地产市场前景的发展。
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二是房地产业主管部门负责人说“我们坚定信心，尊重规律，坚持有什么问题解决什么问题，就能够促进房地产市平稳健康发展。迎难而上，短期举措和中长期举措结合，抓机制建设与抓落地实施相结合。
向市场传达出管理部门稳定房地产清晰而明确的路径，为稳市场、防风险、促转型打好了样板。
2023年面对个别房企资金链断裂和房地产市场调整等风险挑战，已出台“认房不用认贷”、降低首付比例和利率、延续支持居民换购住房有关个人所得税政策，指导地方因城施策、精准施策、一城一策，扎实推进保交楼，守住了不发生系统性风险的底线。
笔者认为，现在房地产总体的市场、金融、债务、交房、资产、经营、退市、破产风险基本控制住，没有出现房地产大局的风险蔓延、扩散、恶化，与经济、金融系统作了切割保护。仅仅是个部或者少部分房企呈现风险蔓延、资金恶化、资产与经营问题等现象。
短期内，化解房地产风险政策无法解决市场、金融、债务、交房、退市、破产风险问题，因为短期的化解房地产风险政策意在保项目，不是保主体。其政策存在治标不治本，短期性、局限性、限制性。
短期化解房地产风险的举措作用来看，只能够缓解房地产风险压力与市场、金融、债务、交房、资产、经营、退市、破产风险等蔓延、扩散、恶化的压力，根本无法解决根本性的房地产问题。
笔者认为，目前没有中长期化解房地产风险的举措，所谓的资产公司接盘与卖资产及债务展期与重组、金融16条（三支利箭）与保函置换商品房预售资金、金融16条（三支利箭）延期、三个不低于与项目白名单，仅仅是1年或2年的短期临时性的暂时举措，况且大多无法落实。
作为刺破房地产风险泡沫与打破“三高”房地产开发模式的杀手锏，三道红线、房地产贷款集中制的期限可能为5年，或者稍微长一点时间。目前的当务之急不是当初的房地产政策目标，是稳市场、防风险、促转型。
中长期的化解房地产风险措施提法来看，前有房地产发展长效机制，后有房住不炒机制与住房双轨制的住房保障机制及人、房、地、钱要素联动的新机制、全生命周期管理机制、供给基础性制度与现房制度的机制，健全风险防控长效机制，形成所谓的构建房地产发展新模式。
但是，这些中长期的化解房地产风险措施提法，目前只是提法。总体看，大部分的单项措施，仅仅概念而已，没有形成有一套机体系制度。短期无法落实，中期能否落实，依然存在问题，长期则是有待观察。
单项的措施执行、实施来看，其中三大工程（城市更新、保障性住房、平急两用的公共基础设施）进展相对快一点，但是大多部分的内容有待于落实。例如城市更新、保障性住房的拆迁与安置问题、资金问题，土地问题等。
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三是房地产业主管部门负责人说“现在已经充分赋予了城市调控自主权”。关于落实政府报告的部署，我们将聚焦稳市场、防风险、促转型，重点抓好3件事。第一是稳市场，城市政府要用好调控自主权。
房地产是不动产，房地产市场是以城市为单元的市场，各城市供求关系有很大差异。我们强调要因城施策、精准施策、一城一策，就是这个道理。现在已经充分赋予了城市调控自主权，城市政府就要编制好、实施好住房发展规划，因城施策优化房地产政策，稳定房地产市场。
笔者不赞同“现在已经充分赋予了城市调控自主权”的说法，因为目前房地产市场、土地市场存在大量的违反尊重市场规律的政策没有取消，况且地方仅仅是取消了少部分的限制措施、调整了部分限制措施而已。
这些不尊重市场规律的行政限制措施，包括限购、限贷、限售、限价、限签、限企、限面积与限户型、限法拍房与赠与房、二手房指导价、抵押过户限制等行政措施，土地出让限房价与限地价及竞自持、配建、现房等限制条件。
“现在已经充分赋予了城市调控自主权”，这个自主权看，仅仅是部分地方可以自住决定全面取消这些不尊重市场规律的行政限制措施，而一二线核心重点城市没有直接取消这不尊重市场规律的行政限制措施的权限，需要上报。
稳市场的前提条件，首当其冲是全面取消这些不尊重市场规律的行政限制措施，让房地产市场、土地市场自由买卖、交易，价格恢复供需关系的市场信号。其次是稳定楼市大盘的楼市刺激计划，货币信贷、财政税收。
第二是防风险，一视同仁支持不同所有制房地产企业的合理融资需求。
当前房地产的难点是资金。好的企业有困难项目，困难企业也有好的项目。我们会同金融监管总局指导地方建立城市房地产融资协调机制。按照“一项目一方案”提出“白名单”，一视同仁支持房地产企业合理融资需求。
目前全国31个省份312个城市已经建立了这个机制，上报“白名单”项目约6000多个，其中82.8%是民营企业和混合所有制企业的项目。截至2月底，商业银行已经审批贷款超过2000亿元。
对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组。对有损害群众利益行为的，坚决依法查处，让他们付出应有的代价，绝不能让非法获利者蒙混过关。
笔者认为，当前房地产的难点不仅仅是资金问题，关键问题一是销售回款枯竭，二是融资困难，三是已经出台的需求端、供应端房地产市场、房企救市政策持续力差与落实执行不到位，四是库存上升、居民收入下降、需求萎缩。
五是房企债务与交房逾期、信用等问题没有解决。毫无疑问，销售、金融、资金、债务、交楼、信用、政策效果、需求、市场等问题已经是互相交叉、互相影响，只是控制了风险，解决不了销售回款、交楼、债务等问题，房地产依然会是大问题。
仅仅依靠地方建立城市房地产融资协调机制与房地产项目“白名单”制是解决不了这一系列的房地产大问题，只能够解决可以正常销售、正常开发、正常出售的项目与这小部分项目交楼的小问题。
防风险的前提条件，是暂时停止切断房企融资渠道的三道红线、房地产贷款集中制，同时全面落实金融16条（三支利箭）延期、三个不低于的融资政策。再次是全面取消楼市的限制措施。最后是出个托底债务、交楼的10万亿-20万亿的房地产救市计划。
第三是促转型，让人民群众安居乐业。
城市不仅要有高度，更要有温度，要让外来人口进得来、留得下、住得安、能成业。一手抓配售型保障房建设，一手抓租赁型保障房供给，以“一张床、一间房、一套房”等多样化、多元化方式，着力解决新市民、青年人、农民工等住房问题。
笔者非常赞同房地产业主管部门负责人再次重复国家强调说的“促转型，让人民群众安居乐业”的观点，这是城市未来住房发展的方向，是完善住房双轨制（商品房、保障性住房）的住房保障体系，必须考虑的问题。
让“外来人口进得来、留得下、住得安、能成业”，这就是城市的包容度。如何实现这个目标，解决新市民、青年人、农民工等住房问题，不仅是配售型保障房建设、租赁型保障房供给，关键是如何解决土地、房源、资金的来源问题。
个人观点，仅供参考
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